宁波楼市这个板块新“地王”出世！且拆迁频频！你看不看好？

在宁波众多的新城之中，相当长一段时间里，镇海新城，是相当一部分宁波人购房时候不太会考虑的一个区块——不管是新城的庄市片，还是新城的骆驼片。

但这两年，在其他区块的房价节节攀升的比对下，同时，也在已建成的地铁2号线一期、在建的地铁5号线一期和地铁3号线二期、待建的地铁7号线以及今年将通车的三官堂大桥等等一批重大基础设施项目的加持下，还在欧尚、银泰、吾悦广场、红星国际广场等商业设施的烘托下，各方面配套日益成熟的镇海新城，俨然已成宁波房价“洼地”之一。

“洼地”的显著标志之一，是“一二手倒挂”明显——新盘的售价，明显低于二手房的挂售价。通俗说，就是新盘能抢到，便是赚到……

也因此，这两年，庄市、骆驼的新盘几乎都是一开盘便“光盘”——不管是纯正的新盘，还是由以前的“烂尾盘”改造而来的更新盘。甚至于有的新盘，在开盘时候，还爆出了明目张胆收茶水费、中介费的违规事件……

目前，庄市新盘已经基本卖光。从这两年宅地成交情况看，庄市板块今年新入市的盘，可能只有去年年中时候创维拿的那块镇海“地王”（详见本号当时推文《12930元/平方米，镇海新地王诞生》）。

今天，我们重点来聊聊骆驼——除了有在售、待售的大盘，骆驼开年以来拆迁动作频频，并在上周五挂出了一宗几乎肯定将加冕骆驼“地王”的宅地！

01 新“地王”

骆驼此前成交楼面价最高的宅地，是2018年2月初世茂出面拿下、后与中南合作开发的“璀璨云堤”。

那场拍卖，拍了228轮之多，溢价率高达99.9%，并因此转竞保障房面积。璀璨云堤所在地块最终成交楼面价是8706元/平方米，配建保障房面积7100平方米。

璀璨云堤效果图。图片来源：宁波市房产交易信息服务网。

此外，在2018年7月中旬，天眼查显示为镇海国资背景、控股镇海城投、参股镇海开投蓝城的宁波明洲投资集团，也经过229轮竞拍，以楼面价8310元/平方米、溢价率38.5%，拿下了位于吾悦广场北面、东渡玺悦东面的一宗宅地。

而目前在售的龙湖和首开合作的郦城云邸，2018年末时候的拿地单价，是6500元/平方米左右。这块地，有安置用房配建要求。

即将开盘的万科海上都会，则是去年年中拿的地，当时拍了90轮，成交楼面价7800元/平方米不到点。这块地同样有安置用房配建要求，同时还须自持近5万平方米的商业。

上周五新挂出的骆驼宅地，名叫“镇海区ZH08-02-03-02地块”，四至范围为：田胡路东侧、方严路南侧、长骆路西侧、聚源路北侧。其具体位置，就在海上都会的西南角，南侧是埃美柯工业城。

地块位置示意图。

这块纯宅地，起拍价就是9000元/平方米！

即便其以底价成交，就名义楼面价排序，也是妥妥的骆驼新“地王”！

02 “一二手倒挂”

骆驼新“地王”总用地面积约4.36万平方米，最高容积率2.2，即可建楼盘体量约9.6万平方米，不算小。限高60米，最高建18层。

其以“限房价”方式出让——

如实施毛坯销售的，最高销售均价不高于20480元/㎡。

如实施全装修销售的，最高销售均价不高于22480元/㎡。

骆驼新“地王”的这一限价水平，与板块内在售的新盘相比，高了近15%。

地块现状图

骆驼目前在售新盘只有一个总建筑面积超过20万平方米的郦城云邸。据市房产交易信息服务网数据，其于上月初领取预售证的白坯高层房源，备案均价18000元/平方米不到点。即与新“地王”所限均价，有2500元/平方米左右的价差。

至于总建筑面积约37万平方米的海上都会，目前尚未领证，备案均价待定。

而目前骆驼板块内的二手房挂牌价，如碧水莲晴、骆兴家园等安置房小区，多数在20000元/平方米上下；如保利城、绿城桂花园、丽景英郡、吾悦广场等等次新商品房小区，单价低则两万二三，高的挂到两万五六、两万七八！

这种“一二手倒挂”的现象如果一直持续，限价的新楼盘，大概率还是不会怎么愁卖。

所以，新“地王”依然可能会像骆驼前两年拍卖的宅地那样，被开发商“抢”？

03 拆迁频频

而从拆迁动作看，骆驼接下来的土地供应，应该不会特别紧张。

今年开年以来，骆驼已经连续发布多则征收拆迁公告，涉及地块8个，土地总面积初步计算超过35万平方米。

这8个拆迁地块的具体信息如下：

地铁3号线二期骆驼北站附近地块

骆驼棚户区改造朝东弄地块、团桥村

董家畈集中居住区3个地块

骆驼街道西盛村半西刘

棚改城中村新兴地块

我们“宁波楼市报道”特别制作了一张包含骆驼主要小区、在售和待售楼盘和拆迁地块的图，如下：

点击图片放大查看

从图中可以看到，骆驼位于铁路以北、绕城高速以南、夹在望海路与慈海路之间的区域，大部分已经开发建设，一部分正在拆迁。这个区域，集中了众多的新老小区，以及镇海行政中心、海尚广场、银泰百货、吾悦广场等等最“精锐”的配套。

而夹在慈海路与九龙大道之间的区域，除了东北端集中了红星国际广场、在售郦城云邸等的一小片区域，以及中部集中了待售海上都会、待拍新“地王”的一小片区域，其他大片的地方，目前还是以工业厂房为主。

两相比较，骆驼板块今后的新楼盘供应主阵地，当会转到慈海南路以西、九龙大道以西的区域里来。

当然，这个新的主阵地内，企业征拆力度会有多大、进度会有多快，是现在在其中购房自住的同学需要衡量的，这既关系到居住环境，还关系到后续的市场供应多寡，同时关系到会带来多少新增购房需求。

此外，骆驼拆迁动作频频背后，也有一个接下来板块内的拆迁安置房供应量会有多大、会不会“冲击”商品住宅市场的问题，需要购房者考虑。

董家畈集中居住区规划用地图。图中黄色地块，均为住宅用地。

按照规划，单单一个董家畈集中居住区，总面积就有110.5万平方米，按套均面积100平方米计，总房源超过万套！

而据镇海区住房和建设交通局发布的数据统计，2019年镇海全区普通商品住宅的总销售套数是4056套。市房管中心数据显示，宁波除奉化外的市五区2019年商品住宅总销售套数，也就是44000余套。

拆迁安置房的售价，一定是便宜的。去年11月下旬，骆驼成交过一宗“限房价”的安置地块，位置在骆驼中学北面，规定住宅用房售价限定为8000元/平方米（详见本号报道《骆驼成交了一宗特殊的宅地，建成后房价限定8000元/平方米》）。郦城云邸中按出让要求需配建的8000平方米安置住房，明确政府回购价是10000元/平方米。

至于骆驼从地理位置上距离宁波主城区较远这个问题，倒不用太担心。

目前，骆驼的交通条件已经不差。驱车从望海路、慈海路直连世纪大道，或转北外环快速路，可以很便捷地去到包括东部新城在内的宁波城区各个地方。

而今后随着南北贯穿骆驼的地铁3号线二期，和东西贯穿骆驼的地铁7号线建成，骆驼居民的出行还会更加便捷。

点击图片可放大查看

所以，从居住环境、后续土地和楼盘供应、交通，以及现在的商业配套、学校和医院等公共配套各个方面看，你看不看好骆驼楼市呢？

欢迎留言说说你的看法。

来源：宁波晚报见习记者  曾梅

编辑：王元卓

二审：程旭辉

三审：刘雄飞

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